EIGENTÜMERVERSAMMLUNGEN

Laut spanischem Wohnungseigentumsgesetz muss es mindestens eine Versammlung pro Jahr geben, die normalerweise in der Anlage der Eigentümergemeinschaft stattfindet. In Spanien ist es üblich diese am Jahresanfang abzuhalten. In manchen Statuten (Hausregeln) ist sogar festgehalten, wann genau diese stattzufinden haben. Im Nachfolgenden Artikel sehen wir uns den genauen Ablauf an.

Die nachstehend zusammengefassten und vereinfachten Informationen erheben weder Anspruch auf Vollständigkeit noch ersetzen sie eine professionelle Beratung, sondern sollen als Denkanstoß dienen.

 

Ricardo Lucio, Rechtsanwalt, Lawyer, Abogado, 928 76 25 03 unterstützt Sie gerne!

WANN FINDEN EIGENTÜMERVERSAMMLUNGEN STATT?

Wie schon erwähnt schreibt das Gesetz vor, sich einmal pro Jahr zu versammeln, um die Jahresabrechnung des Vorjahres vorzulegen, das Budget für das kommende Jahr festzulegen sowie per Abstimmung die Wahl der Vorstandsmitglieder zu entscheiden. 

 

Solche Versammlungen können oftmals sehr chaotisch über mehrere Stunden andauern. Deswegen sollte der Präsident gemeinsam mit dem Anwalt und/oder dem Dolmetscher die Zeit im Auge behalten und Dauerredner zügeln. Ein anwesender Rechtsanwalt sorgt als neutraler Moderator dafür, dass

a) alle Eigentümer angehört werden

b) die Tagesordnung kurz, sachlich, vollständig und emotionsfrei behandelt wird 

c) keine illegalen oder rechtlich nicht umsetzbare Beschlüsse getroffen werden

 

DER VORSTAND

Nur ein Eigentümer kann Präsident werden. Als solcher ist er der gesetzliche Vertreter, leitet die Gemeinschaft, beruft die Versammlung ein und führt letztendlich auch die Beschlüsse der Generalversammlung aus. Der Vorstand bleibt solange im Amt bis er per Wahl in einer späteren Versammlung ersetzt wird. 

 

Ein fähiger Anwalt unterstützt den Vorstand bei den juristischen Fragen und verhindert, Einschüchterungen oder Irreführungen von den privaten Anwälten Eigentümer. Sein Ziel ist es für die Mehrheit annehmbare Beschlüsse zu finden und zu vermitteln. Er ist dafür zuständig, dass die getroffenen Beschlüsse den geltenden Gesetzen entsprechen.

 

DIE EINBERUFUNG

Neben der gesetzlichen Generalversammlung, kann der Präsident außerdem soviele außerordentliche Versammlungen abhalten, wie notwendig sind. Sollte mindestens ein Viertel aller Eigentümer eine Generalversammlung SCHRIFTLICH beantragen, muss er dieser Aufforderung nachkommen. Sollte er dies nicht tun, können die Eigentümer diese dann selbst oder vom zuständigen Gericht einberufen lassen.

   

DIE EINLADUNGEN  

Die Einladungen müssen, wenn nicht anders verbindlich in den Statuten festgehalten, mindestens sechs Tage vor der vorgesehenen Versammlung, von Präsident nebst Sekretär unterschrieben, den Eigentümern zugestellt werden. Sie sollte die Tagesordnung, das Datum, den Ort und die Uhrzeit der vorgesehenen Versammlung enthalten. Mit ihr erfolgt auch die Zustellung der Schuldnerliste. Die Einladung erfolgt in Spanisch und eine mehrsprachige Fassung der Einladungen ist nicht zwingend, außer das wurde verbindlich beschlossen.

 

Obwohl der Präsident die Tagesordnungspunkte für die Versammlung festlegt, dürfen alle Eigentümer bis zu deren Versendung zusätzliche Tagesordnungspunkte vorschlagen. Diese müssen in die Tagesordnung aufgenommen werden, auch wenn der Präsident persönlich nicht mit den Vorschlägen einverstanden sein sollte. Es dürfen natürlich nur jene Punkte eingeschlossen werden über die eine Eigentümerversammlung auch Entscheidungen treffen darf. 

 

Übliche Punkte sind:

a) Begrüßung und Feststellung der anwesenden, vertretenen und der wahlberechtigten Eigentümer

b) Bericht des Präsidenten (eventuell Vorlesung des letzten Protokolls)

c) Abrechnung des Vorjahres

d) Budget für das nächste Jahr und Festlegung des neuen Monatsbeitrages

e) Wahl des neuen Vorstandes

f) Anliegen der Eigentümer (die vor Sendung der Einladung eingetroffen sind)

g) Fragen und Ansuchen an den Vorstand

h) Ankündigung der nächsten Versammlung

 

WER HAT STIMM- UND REDERECHT?

Alle Eigentümer haben Rederecht, aber nur schuldenfreie Eigentümer haben Wahlrecht. Die gilt auch für deren rechtmäßig bevollmächtigte Vertreter. Obwohl ein Schuldner nicht abstimmen darf, kann er zu einem Mitglied des Vorstandes und sogar zum Präsident gewählt werden, was nicht wirklich klug ist, da er wohl eher verklagt werden sollte.

 

Auf den Versammlungen ist auch sehr harte Kritik erlaubt. Persönliche Beleidigungen sind auf jeden Fall untersagt, da Sie sonst mit einer Strafanzeige rechnen müssen. 

 

SPRACHE

Die Versammlungen müssen in der Amtssprache Spanisch abgehalten werden, außer alle Eigentümer haben sich einstimmig für eine andere Sprache entschieden, um eine demokratische Abstimmung bei den Beschlüssen zu gewährleisten. Von Eigentümergemeinschaften mit vielen Ausländern, die nicht Spanisch sprechen, wird meistens ein mehrsprachiger Anwalt mit der Übersetzung und Dolmetschung beauftragt. 

  

ABSTIMMUNGEN

Vorgeschrieben ist die „doppelte Mehrheit“. Sie besteht aus Mehrheit der Eigentümer und Mehrheit der Anteile (im Grundbuch eingetragene Quote). Damit verhindert das Gesetz, dass Eigentümer mit mehreren Wohnungen automatisch die Stimmmehrheit haben. Für einige große Entscheidungen sieht das Gesetz größere Mehrheiten vor und in einigen Fällen sogar die Einstimmigkeit.

 

PROTOKOLL UND BESCHLÜSSE

Normalerweise schreibt der Sekretär das Protokoll, oft jedoch erledigt dies der Berufsverwalter, und in jedem Fall wird es vom Anwalt der Gemeinschaft geprüft. Das offizielle Protokoll muss in Spanisch verfasst sein (bei Bedarf wird es übersetzt), von Präsident und Sekretär unterschrieben, und im offiziellen Buch der Comunidad eingetragen werden.

Neben den Punkten wie in der Einladung, müssen noch die Ergebnisse der Wahlen und die Beschlüsse niedergeschrieben werden, wobei gewisse Regeln eingehalten werden sollten, um eine gerichtliche Anfechtbarkeit zu minimieren. Innerhalb von 10 Tagen sollte das Protokoll an die Eigentümer verschickt werden.

 

ANFECHTUNGEN

Diese können nur mittels eines Anwalts erfolgen und sollten zügig gemacht werden, da es nur kurze Fristen gibt. Persönliche Beschwerdebriefe haben keine rechtliche Wirkung.